Minn Pariġi għal Dublin: Soluzzjonijiet ‘barranin’ għal problemi Maltin
Albert Gauci Cunningham jagħti ħarsa lejn l-għażliet li għandu quddiemu Joseph Muscat fil-qasam tal-kiri...x’ħadem barra minn pajjiżna u x’falla? Il-kontrolli veru jraħħsu l-kirjiet? Malta kif inhi differenti minn pajjiżi oħrajn?
minn Albert Gauci Cunningham
Il-kwistjoni tal-kirjiet privati ilha tiela’ fuq nett tal-aġenda politika għal dawn l-aħħar tmien xhur. Fil-fatt, illum jimmarka t-tmien xahar eżatt minn meta ħarġet l-ewwel storja fir-rigward tal-kwistjoni tal-kera fuq din il-gazzetta (29 ta’ Mejju 2016). Il-proposti ta’ bint l-eks Prim Ministru Laburista, Yana Mintoff u tal-Forum Komunità Bormliża għal kontrolli fuq kemm kirjiet privati jistgħu jogħlew, intlaqgħu b’ħafna xettiċiżmu u dubji.
Jekk xejn iżda, qajmu diskussjoni sħiħa fil-pajjiż li kompliet tikkarga nhar l-Erbgħa hekk kif f’żewġ postijiet differenti, iż-żewġ mexxejja politiċi ta’ pajjiżna, tkellmu u taw importanza lill-kwistjoni tal-kirjiet għoljin.
Iżda x’wassal għal din iż-żieda? U din kwistjoni ta’ Malta biss? Jew ta’ pajjiżi differenti? Kif solvew jew ippruvaw isolvu din l-isfida pajjiżi oħrajn? L-ILLUM tagħti ħarsa ħafifa lejn l-istorja wara s-suq tal-kera f’diversi pajjiżi tal-Unjoni Ewropea u l-miżuri li ttieħdu. Tagħti ħarsa wkoll lejn is-suċċess jew in-nuqqas tiegħu, fil-miżuri li ttieħdu, ġeneralment minħabba pressjonijiet politiċi kbar.
Kirjiet għoljin: Mhux storja ta’ Malta biss
Kirjiet għoljin, li ma jlaħħqux magħhom nies bi dħul baxx mhix storja ta’ Malta. Fi Franza, per eżempju, fl-2011 il-Gvern biddel il-mekkaniżu tar-Rent Reference Index bil-konsegwenza li l-kirjiet splodew. Dan l-indiċi kien jippermetti li l-kera privata togħla skont l-indiċi tal-għoli tal-ħajja. Minflok b’intervent dirett tal-Gvern, dan l-indiċi issa kellu jibda jirrifletti wkoll l-ispiża tal-kostruzzjoni u l-ispiża tal-manutenzjoni u titjib fil-proprjetà. Dan wassal biex kien hemm żieda kbira ħafna fil-kirjiet fi bliet Franċiżi.
Il-każ ta’ Malta, huwa differenti. Hawnhekk ma kellna l-ebda deċiżjoni ta’ Gvern, imma suq li rreaġixxa għar-realtajiet tad-domanda u disponibbiltà (demand and supply) li kibret sew f’dawn l-aħħar tliet snin.
Sa ċertu punt, Muscat kellu raġun din il-ġimgħa meta qal li biex ikollna kirjiet baxxi rridu nsiru post mitluq, f’dipressjoni ekonomika u li m’hemmx domanda għalih. Naturalment, min qiegħed imsallab b’xi kirja m’għola s-sema ma tantx ċapċaplu, imma dik hija r-realtà tas-suq li qed noperaw fih.
....Imma l-każ ta’ Malta jista’ jkun uniku wkoll
S’hemmhekk kollox sew, mhux kwistjoni ta’ Malta biss. Imma fil-fatt, Malta hija xi ftit jew wisq unika minħabba d-daqs tagħha.
Persuna li tgħix f’żona 3 ta’ Londra, belt li fiha l-kirjiet huma eżorbitanti, trid tħallas mad-€900 biex tikri parti minn dar, ġeneralment kamra. Din id-dar f’ħafna każi tkun maqsuma bejn erba’ persuni u l-ispiża kwotata hawn fuq, ma tinkludix dawk imposti mill-Gvern/Kunsill.
Issa l-paga medja f’Londra, skont ċifri maħruġin mill-Greater London Authority fl-2015 hija ta’ madwar €61,000 għal kull residenza, jiġifieri jekk qed nassumu li din iċ-ċifra tinqasam bejn żewġ adulti li jaħdmu, qed inħarsu lejn dħul medju ta’ €30,000 kull persuna.
Skont ċifri mill-kumpanija HomeLet, liema ċifri intużaw mill-media Ingliża bħal The Guardian biex tingħata stampa aktar ċara tas-sitwazzjoni, il-medja tal-kirja privata kienet laħqet l-€1,800 fix-xahar sa’ Mejju 2016, fiż-żoni ta’ ġewwa tal-belt. Fin-naħiet ta’ barra (lil hinn minn żona 4) il-kirja medja fix-xahar laħqet id-€900.
Issa min ma jiflaħx għal kirjiet ta’ Londra, jista’ jipprova jfittex xogħol f’belt oħra, ngħidu aħna Manchester jew Birmingham. Il-paga tkun inqas naturalment, imma anke l-kirja. B’hekk iż-żewġ affarijiet jibqgħu xi ftit jew wisq relattivi ma’ xulxin.
F’Malta din il-flessibbiltà għal min jaqla’ paga medja/medja-baxxa jew baxxa ma teżistix, għax pajjiżna belt-gżira u s-suq tal-proprjetà, minkejja li jvarja, m’għandux il-varjanzi enormi li kapaċi ssib barra minn pajjiżna bejn belt u oħra jew żona u oħra.
Ripple effect
Il-flessibilità tal-kerrej f’pajjiżna naqset għax qed jinħoloq effett li qed jolqot lil ħafna lokalitajiet.
Per eżempju, Wied il-Għajn esperjenza qabża kbira fil-valur tal-kirjiet, kemm ilu li tħabbar il-proġett tal-Università Amerikana fiż-Żonqor. Qed nitkellmu dwar żidiet li jaqbżu l-100%.
Dan qed jaffetwa l-prezzijiet f’Marsaxlokk u anke Birżebbuġa, biex bil-mod qed jinħoloq dak li diġà ġara fil-lokalitajiet ta’ Tas-Sliema, San Ġiljan, Swieqi, Ibraġġ, San Ġwann, Għargħur, Naxxar u Mosta. Hawnhekk, kellek ripple effect ta’ kirjiet li qed jiżdiedu u li qed jaffetwaw l-irħula viċin. Sakemm jasal f’punt jew lokalitajiet fejn domanda ma teżistix u lanqas stokk.
Ġermanja: Kontrolli fuq kemm tiżdied kirja marru żmerċ
Fil-Ġermanja miżura biex il-kirjiet ma jogħlewx b’aktar minn 20% minn proprjetà li hija tal-istess kwalità u għal tliet snin mhux neċessarjament ħadmet daqstant. Fil-fatt, ċifri ppubblikati minn Konfer (2014) juru kif f’Munich, Frankfurt, Hamburg u Heidelberg, il-medja tal-prezz għall-kirjiet qabeż sew dak tal-20% stipulat. Fi Frankfurt, biex nagħtu eżempju, il-prezz kien ta’ kważi €11 kull metru kwadru, filwaqt li l-kirjiet medji, skont aġenziji u referenzi dwar proprjetà kienet ta’ €6.41. Din hija differenza ta’ 70.5%. Sal-2015, il-massimu kien niżel minn 20% għal 10%.
Għalfejn ma ħadmitx? Għax minkejja li hemm il-capping ta’ 20%, il-kirja f’suq ħieles xorta tmur għall-valur li persuna jkun lest iħallas għaliha.
Skont studju li sar mill-Istitut Regiokontext għall-Assoċjazzjoni ta’ dawk li jikru f’Berlin, jidher li bħala medja l-kirjiet huma 31% iktar minn dak stabbilit bħala l-massimu.
Din il-proposta, li hi viċin ħafna għal dak li proponiet Mintoff, ma tantx nistgħu ngħidu li għamlet suċċess. B’kerrejja li ma jridux jikxfu għawwar is-sid, jew inkella b’numru ta’ persuni li lesti jħallsu iktar minn 10% tal-medja, is-suq, saq u l-kontrolli ġew injorati.
Amsterdam: Sistema ta’ punti li jiddeterminaw prezz
Fil-belt kapitali tal-Olanda u fil-pajjiż kollu in ġenerali, proprjetajiet jinkrew fuq sistema ta’ punti. Din tista’ tkun sistema ħafna iktar interessanti minn dik tal-Ġermanja, u li hija ħafna iktar fattibbli, anke jekk fil-fatt qed tintuża biss fil-każi ta’ kirjiet soċjali
Bil-liġi, kull prezz ta’ kirja simili tkun determinata fuq sistema ta’ punteġġi li tieħu f’kunsiderazzjoni l-ispazju, twieqi u anke s-sular li fih hemm l-appartament. Fil-każ ta’ kirjiet privati u liberalizzati, din is-sistema ta’ punti ma tgħoddx.
Miliband u Corbyn: Favur stabbiltà għal tliet snin
Fir-Renju Unit, il-Partit Laburista taħt it-tmexxija ta’ Ed Miliband qabel l-aħħar elezzjoni ġenerali kien ippropona li l-għoli fil-kirjiet ikun limitat skont ir-rata ta’ inflazzjoni, għal perjodu ta’ tliet snin. B’hekk, tkun intlaħqet ċerta stabbiltà fil-prezzijiet. Apparti minn dan, il-Labour wiegħed li jagħmel illegali l-miżati li l-kerrej iħallas lill-aġent.
Naturalment dawk li huma proprjetarji opponew din il-miżura bil-qawwa kollha, kif opponewha l-Konservattivi, il-Liberali Demokratiċi u anke l-United Kingdom Independence Party (UKIP). Jeremy Corbyn, il-Mexxej kurrenti tal-Partit Laburista reġa’ ppropona xi ħaġa fuq l-istess linji.
New York: 61% tal-proprjetà regolata
Belt oħra li fiha hemm kontrolli jew leġiżlazzjoni ċara illi tirregola s-suq tal-proprjetà mikrija hija New York. Fil-fatt, hawnhekk sal-2011 61% tal-proprjetà kienet regolata taħt liġijiet ta’ stabilità jew inkella b’kontrolli.
Fl-1984 l-istat irregola biex iż-żieda fil-kera f’każi ta’ rinovazzjoni issir 1.6% minflok 1.4% tal-ispiża, biex dawk l-appartamenti li jaqgħu taħt il-kappa ta’ regolarizzazzjoni jkollhom minimu ta’ $2,500 f’kera, minflok $2,000. Fl-2015 reġa’ sar xi tibdil fuq il-leġiżlazzjoni tal-1984.
Minkejja dan, tajjeb wieħed jinnota li ħafna mill-proprjetà li hija regolata fi New York hija dik mibnija qabel l-1974 u li tkun blokka ta’ sitt appartamenti jew iktar.
L-Irlanda, l-‘eqreb’ lejn Malta: ‘capping’ ta’ 4% fuq iż-żidiet
Il-kirjiet privati fl-Irlanda kienu qed jiżdiedu b’11.7% sena fuq sena, speċjalment fid-dawl ta’ ekonomija li qiegħda tikber b’ċerta saħħa, simili għal Malta. Il-kirjiet f’Dublin illum huma 10% ogħla mill-ogħla li qatt laħqu fl-2007.
Dan kollu huwa simili ħafna għal Malta, tant li ż-żewġ pajjiżi bħalissa qed iħabbtuha mal-aqwa f’termini ekonomiċi, fl-Unjoni Ewropea.
Minħabba l-pressjoni ta’ kirjiet għoljin, f’Diċembru li għadda l-Gvern Irlandiż ippropona kontrolli temporanji fuq kirjiet residenzjali f’nofs Diċembru li għadda. B’kollox il-Gvern iddeċieda li l-għoli fil-kirja ma jistax jaqbeż il-4%, f’żewġt ibliet, Dublin u Cork, meqjusin bala ‘rent pressure zones’.
Il-Gvern Irlandiż qed jipproponi li biex ma tkunx mhedda d-disponibbiltà tal-proprjetà bini ġdid jew dak rinovat issa se jkunu esklużi minn din il-proposta u minflok il-prezzijiet se jkunu ddeterminati mis-suq.
Naturalment din il-proposta qed issib ħafna oppożizzjoni, l-ewwel nett minħabba l-4% u t-tieni minħabba li hija ristretta għal post partikolari, minflok għall-pajjiż kollu.
