Int qed tikri? Ir-riforma fil-liġi tal-kera spjegata pass pass

Kif ħabbret il-gazzetta ILLUM, il-ġimgħa li għaddiet il-Gvern nieda għall-konsultazzjoni pubblika l-White Paper dwar il-kirjiet.

L-għanijiet ta’ din ir-riforma huma tlieta: l-istabbilità tal-familji, it-trasparenza u l-professjonalizzazzjoni tas-settur tal-kera privata u anke l-prevedibbilità.

Dawn il-miżuri ma japplikawx għal bini mikri għal użu kummerċjali jew użu residenzjali sekondarju, kirjiet turistiċi jew kirijiet qosra (bħal dawk għall-istudenti, ħaddiema temporanji barranin jew Maltin li jikru sakemm jagħmlu xogħlijiet fir-residenza primarja tagħhom).

 

Kuntratti fit-tul biex għall-ġdid tal-inkwilini u s-sidien

Il-White Paper tippreżenta żewġ mudelli distinti. L-għan tagħhom huwa li jippromovu perjodu itwal għall-kirjiet. L-ewwel mudell jippreżenta qafas b’perjodu minimu kuntrattwali u t-tieni wieħed jippreżenta mudell fejn il-kirjiet itwal ikunu inkoraġġuti permezz ta’ inċentivi fiskali.

L-ebda wieħed minn dawn il-mudelli ma jikkontrolla kemm se tkun kirja. Dan ifisser li l-White Paper bl-ebda mod mhu se tkun qed tnaqqas il-prezzijiet tal-kera. Is-sidien jibqgħu liberi li jiffissaw il-prezz u l-White Paper tippermetti wkoll li jkun hemm aġġustamenti annwali, dejjem sakemm dawn ikunu skont il-limiti imposti mil-liġi (aqra aktar ’il quddiem).

Durata minima ta’ kuntratt

Il-White Paper tispjega kif durata kuntrattwali ta’ terminu medju (liema terminu se jkun deċiż fil-konsultazzjoni pubblika) tippreżenta benefiċċji kemm għall-inkwilin u anke għas-sid. 

L-inkwilin se jgawdi minn aktar stabbilità u serħan il-moħħ. Dan se jnaqqas l-ammont ta’ familji li qed jispiċċaw ibiddlu d-djar kull ftit xhur. Min-naħa l-oħra, is-sid se jibbenifika minn dħul garantit, se jserraħ rasu li l-inkwilini se jkunu aktar affidabbli u jelimina r-riskju li jkollu postijiet battala għal żmien twil.

Allura inkwilin ma jistax iwaqqaf kuntratt qabel?

Kirja hija aktar flessibbli u għalhekk dan id-dokument jara li ma jxekkilx id-dritt tal-inkwilin li jtemm il-kirja f’każ ta’ bidla fiċ-ċirkostanzi personali.

Għalhekk, wara li jgħaddi ċertu ammont ta’ żmien u sakemm javża lis-sid minn qabel, inkwilin jibqa’ liberu li jirtira mill-kuntratt. Iż-żmien li fih jingħata l-avviż għandu jkun proporzjonali mal-perjodu tal-kuntratt.

U s-sid bilfors irid iġedded?

Ir-riforma bl-ebda mod mhu se tkun qed torbot lil sid il-kera li jġedded il-kirja. Sid għandu javża lill-inkwilin minn żmien qabel jekk ma jkunx beħsiebu jġedded.

Jekk jonqos milli javża, il-ftehim jiġi estiż għal terminu ieħor bl-istess kundizzjonijiet bħal dak li jkun intemm.

U l-prezz tal-kera kemm jista’ jogħla?

Id-dokument jispjega li n-nuqqas ta’ limitazzjonijiet fuq żidiet tista’ twassal għal evażjoni faċli tar-regoli, pereżempju jekk żidiet li wieħed ma jistax ilaħħaq magħhom ikunu magħmula apposta fil-bidu tat-tieni jew it-tielet sena tal-kuntratt.

Għalhekk, il-White Paper tisħaq li l-Indiċi tal-Prezzijiet tal-Propjetà għalissa jibqa’ l-aħjar għodda biex jiġu rregolati ż-żidiet. Iżda, jgħid ukoll li l-Gvern għandu barra dan, jikkunsidra limitu sakemm il-kirjiet ikunu jistgħu jogħlew.

Imma s-sid ma jista’ qatt itemm kirja qabel iż-żmien?

Mhux eżatt. Id-dokument jisħaq li hemm ċirkostanzi fejn l-interessi tas-sid jiksbu fuq id-dritt ta’ akkomodazzjoni tal-inkwilin. Fost dawn meta:

• Sid il-kera jkollu bżonn imur joqgħod fil-propjetà jew inkella jkollu bżonn jagħtiha lil qarib li jiġi minnu direttament jew biż-żwieġ sat-tieni grad,
• Ikollu l-intenzjoni li jbigħ il-proprjetà mingħajr nies fiha,
• Ikollu l-intenzjoni li jħott il-proprjetà, jagħmel tiswijiet straordinarji jew xogħol ta’ rinovazzjoni, inkluż bini ta’ sulari ġodda.

F’dawn il-każi, is-sid għandu jkollu l-possibbilità li jittermina l-kuntratt qabel iż-żmien, sakemm javża lill-inkwilin u wara li jkun għadda ċertu ammont ta’ żmien mill-bidu tal-kuntratt.

Għandu jkun hemm ukoll miżuri ta’ infurzar għal dawk is-sidien li jabbużaw minn dawn il-klawżoli biex jiżgumbraw inkwilin.

Miżuri biex ikunu solvuti malajr każijiet ta’ żgumbrament

Id-dokument jisħaq li d-dewmien fil-qrati huwa wieħed mil-fattur li jiskoraġġixxi l-investiment, partikolarment f’dan is-settur fejn sidien joqogħdu pass lura minħabba diffikultajiet li jsibu ruħhom fihom meta jiġu biex ikeċċu inkwilini li jiksru l-kundizzjonijiet.

“Il-liġi Maltija hija fost l-aktar vantaġġjuża għas-sidien peress li mhux biss il-każijiet dwar il-kirjiet jgħaddu minn bord b’kompetenza speċjalizzata (Il-Bord li Jirregola l-Kera) iżda wkoll jippermetti proċedura sommarja f’każijiet li jitrattaw biss l-iżgumbrament,” jisħaq id-dokument waqt li jinnota li l-mekkaniżmu jippermetti li każ għal żgumbrament ġeneralment ikun deċiż f’qasir żmien, anke jekk hemm dewmien biex jiġu mgħarrfa l-partijiet u fl-appuntamenti għas-seduta.

Minn statistika jirriżulta li filwaqt li t-tilwim żdied b’mod sostanzjali sa mill-2014, 184 każ biss ittellgħu quddiem il-Bord li jirregola l-Kera tul l-2017.

Għalhekk, fost il-bidliet, il-White Paper qed tipproponi:

• Kjarifika fil-liġi dwar proċedura li tippermetti liċ-Chairperson jordna l-iżgumbrament minkejja kwistjonijiet pendenti dwar arretrati tal-kera;
• Awla oħra fi ħdan il-Bord li Jirregola l-Kera;
• Tribunal tal-Arbitraġġ għat-tilwim minuri; u
• Tħaffif tas-servizz tal-Atti Ġudizzjarji

Dikjarazzjoni tad-depożitu u preżentazzjoni ta’ inventarju

Id-dokument jinnota li hemm każi fejn jinqala’ tilwim bejn l-inkwilini u s-sid meta dan tal-aħħar iżomm id-depożitu, mingħajr ġustifikazzjoni.

Għalhekk, qed jipproponi li bħal pajjiżi oħra, fosthom ir-Renju Unit, ikun hemm skemi li jipproteġu d-depożitu u jipprovdu metodu aktar trasparenti biex dan jingħata lura jew jinżamm mis-sid.

Is-sidien, jgħid id-dokument, għandhom ikunu mħeġġa jiddikjaraw kull ammont li jitolbu bħala garanzija li l-inkwilini se jżommu mal-kundizzjonijiet imposti mill-kuntratt.

Fuq kollox, kull meta jintalab depożitu, il-White Paper tipproponi li jkun ippreżentat inventarju bir-ritratti ffirmat miż-żewġ partijiet.

Entità ġdida għal amministrazzjoni aħjar tal-kirjiet privati

Il-Gvern qiegħed jipproponi wkoll li titwaqqaf entità ġdida li jkollha f’idha l-proċeduri l-ġodda u li tkun titratta esklussivament is-settur tal-kiri privat, mhux biss minn aspett amministrattiv, bħar-reġistrazzjoni tal-kuntratt, jew elenkar ta’ sidien u inkwilini li jabbużaw, iżda anke minn perspettiva ta’ riċerka.

L-istess entità għandu jkollha wkoll il-kompitu li toffri konsulenza lill-Gvern dwar miżuri li għandhom jittieħdu f’dan is-settur.

Ir-reġistrazzjoni tal-kuntratti

Il-White Paper tisħaq dwar l-importanza li l-kirjiet residenzjali jiġu rreġistrati biex tiżdied it-trasparenza u l-monitoraġġ fiskali.

Ir-riċerka sabet, fost oħrajn, li meta s-sid irrifjuta ftehim bil-miktub, dan kellu konsegwenzi negattivi għall-inkwilin.

Kien hemm diversi każi, fost oħrajn fejn inkwilini li setgħu jibbenefikaw mill-iskema tas-sussidju, baqgħu b’xejn għax ma kellhomx prova tal-kuntratt tal-kiri.

Hawnhekk, il-White Paper tħares lejn is-sistema Taljana għas-soluzzjoni f’każi fejn il-kuntratti tal-kera, li mhux irreġistrati mal-awtorità fiskali, jiġu kkunsidrati nulli. F’dawn il-każijiet, l-inkwilin jista’ jitlob lill-Qorti biex tifformalizza l-kirja b’kera li tkun konformi ma’ indiċi taħt il-prezz tas-suq.

L-għan ta’ din il-miżura, jispjega d-dokument, hija li tipproteġi lill-inkwilin u hija wkoll waħda punittiva għas-sid, għax in-nuqqas ta’ ftehim bil-miktub u n-nuqqas ta’ reġistrazzjoni tal-kirja, ifisser, fil-maġġoranza tal-każi, li ma jkunx qed jiddikjara d-dħul mill-kera tiegħu. 

Infurzar; black list ta’ sidien u inkwilini diffiċli

Għan ieħor ta’ din l-aġenzija se jkun li tissorvelja li l-partijiet ikunu qed iżommu mar-regolamenti l-ġodda u tiżgura li każijiet ta’ abbuż, jiġu rrappurtati, investigati u indirizzati.

Ir-riċerka sabet diversi każijiet ta’ inkwilini, li jmorru minn kirja għall-oħra u jħallu warajhom arretrati sostanzjali. L-Aġenzija għalhekk tkun tista’ tieħu nota ta’ dawn il-każijiet, tiġbor evidenza u tosserva sentenzi mill-Bord li Jirregola l-Kera u żżomm lista’ ta’ dawk l-inkwilini diffiċli.

Naturalment, l-istess ikun jgħodd għal dawk is-sidien tal-kera li jkunu jabbużaw mill-inkwilini jew is-sistema.

Sussidju aħjar tal-kera

Il-White Paper tispjega kif informazzjoni miġbura mill-Awtorità tad-Djar tindika li s-sussidju massimu preżenti ta’ €166 fix-xahar f’ċertu każi mhux biżżejjed, b’mod partikolari għal dawk il-familji li jiddependu fuq il-ħarsien soċjali bħall-pensjonanti li qed jikru bir-rata tas-suq.

Għalhekk, id-dokument jipproponi li s-sussidju jingħata skont il-mezzi tal-individwu, jiġifieri min jaqla’ l-inqas, jieħu l-aktar sussidju.

Garanzija ta’ aċċess tal-inkwilini għas-servizz tal-ilma u d-dawl

Biex ikun assigurat li l-inkwilin igawdi mill-pussess liberu u komplet tal-proprjetà, mal-kuntratt tal-kera, se jkunu qed jiġu ppreżentati wkoll il-formola H tal-ARMS li tindika kemm ikunu qed jgħixu nies fil-proprjetà u l-formola N li tawtorizza lill-inkwilin li jkun jaf kemm ikkonsma ilma u elettriku mingħajr ma jaqleb it-titlu tal-‘meter’ fuqu

Din is-sistema se tippermetti li l-kontijiet jinħarġu lil sidien il-kera, li jistgħu jibqgħu d-detenturi tal-kont matul il-kirja. Madanakollu, permezz tal-preżentazzjoni tal-formola N iffirmata, l-inkwilin ikollu d-dritt jiċċekja biex jiżguraw li qed iħallas l-ammont ġust skont it-tariffa korretta.

L-istess proċedura tassigura li jieqaf l-abbuż meta l-ARMS tintalab taqta’ l-provvista f’residenza wara xi diżgwid bejn sid il-kera u l-inkwilin. Għal kull talba simili ssir investigazzjoni minn ARMS għal Formola N. Jekk tinstab il-Formola N, jinkiseb il-kunsens tal-inkwilin qabel ma tinqata’ l-provvista.

L-inkwilini xorta waħda se jkollhom id-dritt li jużaw il-Formola F, li sservi bħala r-reġistrazzjoni ta’ bidla tal-konsumatur jew anke Formola F2 li sservi bħala għarfien temporanju tal-inkwilin fil-bini mikri.

Akkomodazzjoni aktar affordabbli

Il-White Paper tirrikonoxxi li s-soluzzjoni aħħarija għall-problema tal-kiri tinsab fil-provvista ta’ aktar akkomodazzjoni affordabli.

Is-Segretarjat Parlamentari għall-Akkomodazzjoni Affordabbli jisħaq li filwaqt li hu jibqa’ attiv fl-iskemi mmirati lejn ir-riġenerazzjoni ta’ proprjetajiet privati, bħall-Iskema għar-Riabilitazzjoni ta’ Postijiet Vojta għall-kiri, huwa tal-fehma li s-soluzzjoni tinsab fid-diversifikazzjoni tas-suq tad-djar permezz tal-Fondazzjoni għall-Akkomodazzjoni Affordabbli.

Sħubija pubblika-privata

Għalhekk, id-dokument iwelled ukoll l-idea tat-tielet settur f’Malta bl-għan li jkunu xprunati inizjattivi li ma jħallux is-suq tal-proprjetà jiddependi mill-Gvern jew mis-settur privat.

Il-White Paper tispjega kif l-Akkomodazzjoni tat-tielet settur “topera fuq mudell ta’ intrapriża soċjali, mingħajr skop ta’ qligħ, fejn l-uniku skop huwa li tipprovdi akkomodazzjoni soċjali bi prezz baxx u tamministra d-dħul żejjed mill-operat tagħha billi tinvesti mill-ġdid fl-iżvilupp futur tas-settur.”

Dan il-mudell, ikompli d-dokument konsultattiv, jista’ jieħu l-forma ta’ sħubija bejn il-Gvern u l-privat bi żviluppaturi privati jiżviluppaw art pubblika u jirċievu lura parti mid-dħul tal-kera. Jisħaq li l-introduzzjoni tat-tielet settur se jwessa’ s-suq tal-kera, billi toħloq għażla oħra bejn l-akkomodazzjoni soċjali u s-suq tad-djar kummerċjali.

L-għan jibqa’ li familji bi dħul f’baxx u medju jimxu minn settur tal-akkomodazzjoni għall-ieħor, bil-prospett li eventwalment isiru huma wkoll sidien ta’ djar.

Proposti oħra li jħarsu fit-tul

Il-White Paper toħroġ ukoll b’żewġ proposti li l-għan tagħhom huwa li jħarsu fit-tul u jiżguraw l-aċċessibilità u standards aħjar fis-suq tal-kiri.

Standards minimi ta’ abitabiltà

Id-dokument jirrikonoxxi li n-nuqqas ta’ proprjetajiet affordabbli qed iġiegħel kategorija ta’ inkwilini li ma jifilħux iħallsu, biex jgħixu f’akkomodazzjonijiet sottostandard.

Għalhekk jipproponi standard minimu għal proprjetajiet mikrija biex fihom persuna tkun tista’ tgħix b’mod dinjituż. Jisħaq li l-Aġenzija (li hu propost li titwaqqaf) għandha tagħti prijorità lil din il-proposta.

Ikompli jgħid ukoll li jeħtieġ regolamentazzjoni għal dawk id-djar li qed jilqgħu fihom għadd ta’ familji jgħixu b’mod komuni minħabba r-restrizzjonijiet.

Regolamentazzjoni tal-aġenti tal-proprjetà

L-aġenti tal-proprjetà huma l-pont bejn is-sidien tal-kera u l-inkwilini.

Il-White Paper tisħaq li din il-kategorija għadha mhix irregolata u l-aġenti mhux meħtieġa li jagħmlu taħriġ akkademiku jew prattiki biex jipprattikaw u lanqas ma hemm mod kif il-parteċipanti fis-suq tal-propjetà jikkonfermaw l-istandard tas-servizz tal-aġent tagħhom.

Għalhekk tipproponi studju komparattiv mar-regolamentazzjoni ta’ pajjiżi oħra Ewropej u anke valutazzjoni ta’ liema standards professjonali l-aġenti huma mistennija li jissodisfaw.