Aktar stabbilità u prevedibbiltà fis-suq tal-kera

Kif kien mistenni, il-kummenti ta’ Yana Mintoff dwar il-bżonn tal-kontrolli fuq il-kirjiet privati qajmu reazzjonijiet opposti fost il-partijiet interessati. Filwaqt li l-proprjetarji esprimew biża’ u xettiċiżmu dwar indħil Statali li jirriduċi l-qligħ potenzjali tagħhom, l-inkwilini wrew ir-rieda li l-amministrazzjoni tkun aktar preżenti fil-ftehim li jirrigwarda d-djar tagħhom.

Diversi osservazzjonijiet tqanqlu proprju fl-aħħar zewġ edizzjonijiet ta’ dan il-ġurnal, fejn anke dawk li esprimew ruħhom kontra l-kontrolli, kellhom argumenti ċertament validi u pertinenti.  Madanakollu ħassejt il-bżonn, anke fl-interess ta’ dan id-dibattitu nnifsu, li nindirizza xi kwistjonijiet li tqajmu minn Dr. Joe Ellis fl-artiklu tiegħu ta’ nhar il-Ħadd li għadda, kif ukoll mir-reazzjonijiet ta’ Sandro Chetcuti u Paula Mifsud Bonnici hekk kif rappurtati minn dan il-ġurnal fl-edizzjonijiet li għaddew.

L-istorja għandha tgħallimna żewġ lezzjonijiet, mhux waħda biss

Fl-analiżi dettaljata u komprensiva tiegħu, Dr. Joe Ellis ta ħarsa wiesgħa lejn il-politika tal-kirjiet f’pajjiżna tul dan l-aħħar seklu u nofs.  Dak li wriet biċ-ċar din il-perspettiva storika huwa ċiklu li ġie ripetut mill-anqas tliet darbiet. Fil-fatt, mill-pożizzjoni liberali tal-Kodiċi Ċivili, li ġie redatt f’nofs is-seklu tmintax, għaddejna għall-kontrolli tal-għoxrinijiet (kif imrażżna ulterjorment wara t-Tieni Gwerra), sabiex erġajna lliberalizzajna s-suq fl-1957, qabel morna lura biex nikkontrollawh fl-1979, biex fl-aħħar erġajna ftaħnieh kompletament fl-1995 (sitwazzjoni li għadha hekk sal-lum).

Bħalma għalhekk l-istorja tgħallimna li ma nistgħux nikkontrollaw is-suq tal-kera b’mod iebes iżżejjed, daqshekk ieħor tgħallimna li l-liberalizzazzjonijiet għandhom għomorhom qasir, għaliex mal-ewwel żbilanċ bejn l-offerta u d-domanda l-leġislatur ma jkollu ebda mogħdija ħlief li jintervjeni (ħafna drabi drastikament) sabiex jipprevjeni kriżi soċjali.

L-analiżi ta’ Dr. Ellis turi wkoll li f’Malta s-suq jew tħalla kompletament liberu, jew inkella ġie mrażżan b’mod riġidu żżejjed. Dan ifisser li l-inkwilin jew ma kellu l-ebda tip ta’ protezzjoni, jew inkella sab ruħu jgawdi minn kera fissa u sigurtà dejjiema li, għal gieħna, kienet testendi ruħha għal ħajjet it-tfal tiegħu wkoll.  

L-istorja tgħallimna li ma nistgħux nikkontrollaw is-suq tal-kera b’mod iebes iżżejjed, daqshekk ieħor tgħallimna li l-liberalizzazzjonijiet għandhom għomorhom qasir

Hija s-severità ta’ dawn il-kontrolli, magħduda mal-inazzjoni ta’ diversi gvernijiet suċċessivi, li kkreat ċerta klima sfavorevoli lejn il-kontrolli f’dan il-pajjiż.  Hawnhekk niċċara illi mhumhiex dawn it-tip ta’ kontrolli li qed jiġu proposti. Anzi, naqblu li miżuri iebsa bħal dawk tal-passat mhux biss huma ekonomikament kontraproduttivi, talli saħansitra saru ġuridikament inammissibbli minħabba d-dritt tas-sidien għal qligħ adegwat.

Għandna verament provvista ta’ proprjetajiet li tiflaħ ghad-domanda preżenti?

Ħafna qed jistrieħu fuq l-istatistika li ħarget miċ-Ċensiment tal-2011 illi kienet irrivelat li f’Malta għandna 32% tat-total tal-proprjetajiet vojta. Iżda, minn dawn, kemm verament jinsabu vojta u lesti biex jinkrew fl-istat preżenti tagħhom?  Aktar min-nofs ta’ dawn il-postijiet battala fil-fatt huma residenzi sekondarji (jiġifieri ma jkunux battala s-sena kollha) u bosta oħrajn, kif inhu magħruf, jinsabu fi stat abbandunat u li ċertament mhux abitabbli.

Il-mod li bih għolew il-kirjiet ċertament jindika li l-provvista mhix totalment konsona mad-domanda, jew li tal-anqas f’Malta m’għandniex verament proprjetajiet battala daqs kemm naħsbu. Huwa diffiċli wkoll li wieħed jemmen li bir-rati ta’ kera li qed jintalbu fil-preżent, sidien ta’ proprjetajiet battala li huma lesti biex jinkrew, qed iżommu dawn l-assi ‘inattivi’.  Dan qed jingħad għax fl-opinjoni tal-awtur, parti kbira tal-provvista qiegħda diġà tiġi utilizzata u dan huwa proprju wieħed mill-fatturi li wassal għall-inflazzjoni improvviża tas-suq.

Minn dan il-lat tagħmel sens il-proposta ta’ Sandro Chetcuti li l-Gvern jagħti sussidji lill-proprjetarji sabiex jirranġaw id-djar tagħhom, bil-patt li dawn eventwalment jinkrew għal tul ta’ żmien lill-Awtorità tad-Djar, ghal prezz leġġerment inferjuri minn dak tas-suq.  Madanakollu wieħed irid jara wkoll jekk dawn il-proprjetajiet, ladarba irranġati, jkunux adegwati biex jilqgħu għad-domanda speċifika tal-benefiċjarji tal-Awtorita’.

L-(in)effiċjenza tas-sussidji

L-aħħar mit li xtaqt nindirizza huwa dak li s-sussidji waħedhom sejrin isolvu xi problema. Ir-raġuni hija doppja. Qabel xejn, l-ewwel ħaġa li se jagħmlu s-sidien malli jsiru jafu li l-inkwilini għandhom aktar flus f’idejhom hi li jerġgħu jgħollu l-kirjiet. Għalhekk, jekk iż-żieda tas-sussidji ma ssirx kontemporanjament mal-introduzzjoni ta’ mekkaniżmu ta’ kontroll ħa nkunu qegħdin, fil-prattika, ngħaddu fondi pubbliċi direttament lis-sidien, waqt li nżzommu lill-inkwilini fl-istess pożizzjoni li kien fiha.

L-istat għandu jifhem ir-responsabbilità tiegħu f’dan is-settur u jilgħab rwol aktar attiv fid-djalogu bejn is-siden u l-inkwilini

It-tieni diffikultà hi li s-sussidji, kif inhuma llum, diġà mhumhiex qed jilħqu l-każijiet kollha li ħaqqhom jirċevuhom. Filfatt, sabiex toħroġ is-sussidju l-Awtorità tirrikjedi prova tal-kuntratt u rċevuta tal-ħlas tal-kera, iżda ċerta sidien mhumhiex disposti li jersqu għall-ftehim tal-kiri bil-miktub minħabba raġunijiet ta’ natura fiskali. Ħafna mill-effettività ta’ dawn is-sussidji għalhekk qiegħda diġà tintilef minħabba l-problema tal-evażjoni tat-taxxa.

Mhux kuntratt kwalsijasi 

Xtaqt nagħlaq billi nissottolinea l-fatt li s-sidien u l-inkwilini għandhom relazzjoni interdipendenti bejniethom, jiġifieri li t-tnejn għandhom bżonn lil xulxin u huwa fl-interess tagħhom it-tnejn li s-suq jibqa’ wieħed b’saħħtu. L-amministrazzjoni min-naħa tagħha, għandha tifhem li l-kuntratti tal-kera risidenzjali mhumiex kuntratt kwalsijasi, minħabba n-natura sensittiva tagħhom, u li għalhekk għandha d-dmir li tipprova timmedja bejn dawn il-partijiet u tipprovdi qafas leġislattiv li jassigura bilanċ bejn l-interessi rispettivi tat-tnejn.

Soluzzjoni effikaċi tista’ tkun l-introduzzjoni ta’ durata minima (eż minn tlieta sa ħames snin), fejn fihom is-sid ikollu d-dritt li jżid il-kera sakemm din togħla u ma taqbiżx il-limitu stabbilit mil-liġi (eż: 20%). Miżura bħal din iżżid l-istabbilità u l-prevedibbilità għall-inkwilin, mingħajr ma tnaqqas xejn mill-profitti tas-sid.    

Fuq kollox, però, l-istat għandu jifhem ir-responsabbilità tiegħu f’dan is-settur u jilgħab rwol aktar attiv fid-djalogu bejn is-siden u l-inkwilini. Kif għidt fl-artiklu preċedenti tiegħi, l-għan aħħari għandu jkun dak li filwaqt li pajjiżna jkompli jikber ekonomikament, huwa jkun ukoll kapaċi jassigura d-drittijiet bażiċi għal kulħadd.

Kurt Xerri huwa avukat u riċerkatur fil-qasam tal-Housing.