L-importanza li nitkellmu dwar il-housing

Il-ġimgħa li għaddiet Malta rat novità fix-xena politika lokali, hekk kif f’żewġ intervisti separati, il-Prim Ministru kkonferma li l-kirjiet privati reġgħu sabu posthom fuq l-aġenda tal-Gvern. Il-kirjiet huma forsi l-aktar aspett importanti fil-qasam tal-housing għaliex huma jirrappreżentaw ix-xibka għal dawk li jinqabdu barra mill-proprjetà ta’ djarhom (home ownership) jew mill-housing soċjali. Madanakollu, kif enfasizzat tajjeb il-President Marie Louise Coleiro Preca f’laqgħa li kellha din il-ġimgħa mal-Forum Komunità Bormliża, hija l-istrateġija tal-housing ġenerali li jistħoqqilha reviżjoni. 

Is-suq tal-housing, bħal kull suq ieħor, jiddependi miż-żewġ fatturi bażiċi tal-provvista u d-domanda. Il-fatt li għal dawn l-aħħar snin dan is-settur ma rrikjeda ebda intervent mill-Istat (ħlief l-eżenzjoni fiskali għall-first time buyers), anzi saħansitra deher jissaħħaħ waħdu minn sena għal sena, ma jfissirx li l-pajjiż kien sab soluzzjoni dejjiema għall-problema li sas-sebgħinijiet kienet għadha waħda preokkupanti. Is-suq seta’ jsostni lilu nnifsu waħdu sempliċement għaliex il-provvista ta’ proprjetajiet għall-bejgħ u kif ukoll għall-kiri kienet tissodisfa d-domanda għall-akkommodazzjoni.

Dan il-bilanċ li kien jeżisti sa ftit ilu (għalkemm fis-snin ta’ qabel l-aħħar riċessjoni globali diġà kien jeżisti inkwiet dwar il-prezz dejjem jogħla tal-bini) żgur m’għadux preżenti bħalissa fejn fenomeni lokali, globali u reġjonali qegħdin fl-istess waqt, jikkontribwixxu biex iżidu d-domanda għall-housing f’pajjiżna. Qabel xejn, hemm il-prestazzjoni ekonomika qawwija li qed tattira bosta ħaddiema barranin kemm mill-UE kif ukoll minn pajjiżi terzi. Din għandha tiġi magħduda ma’ fenomeni migratorji konsistenti min-naħa t’isfel tal-Afrika kif ukoll mal-inċertezza politika fir-reġjun tal-Maghreb li ħalliet ukoll effett fuq in-numru tal-popolazzjoni lokali.

Fatt interessanti hu li s-swieq tal-bejgħ u dak tal-kiri ma ġewx affettwati bl-istess manjiera. Dan tal-aħħar fil-fatt intlaqat b’mod ħafna aktar drastiku. Minħabba n-natura tal-waqfa tagħhom f’Malta, li ġeneralment tkun waħda temporanja, jew inkella l-mezzi ekonomiċi skarsi li jkunu jiddependu minnhom, bosta mill-individwi u l-familji barranin li jemigraw lejn Malta jirrikorru għas-suq tal-kera. Ir-riżultat ta’ din il-pressjoni kollha hija viżibbli fil-prezzjijiet tal-kirjiet li fi żmien sentejn żdiedu b’mod konsiderevoli, jekk mhux allarmanti.

Id-diffikultajiet li qed jaffaċċjaw l-inkwilini f’pajjiżna jġibu fid-dubju ċertezza li għal ħafna snin striħajna fuqha erronjament; dik illi żieda fid-domanda għall-housing setgħet faċilment tiġi milqugħa mill-provvista eċċessiva ta’ proprjetajiet f’pajjiżna. Għalkemm huwa fatt li ċ-Ċensiment tal-2011 sab 71,080 proprjetà battala (32% tan-numru totali ta’ proprjetajiet f’Malta) wieħed irid jara diversi fatturi oħra qabel ma jikkonkludi kemm tista’ tkun il-figura ta’ proprjetajiet li jinsabu realment disponibbli għall-kiri bħalissa.

Minn appartamenti sħaħ saru jaffordjaw biss shared appartments. Il-housing huwa wieħed mill-fatturi prinċipali li jiddetermina l-ħarsien soċjali taċ-ċittadini

Jekk jitnaqqsu fil-fatt il-proprjetajiet li jintużaw bħala residenzi sekondarji, dawk li ma jinsabux fi stat tajjeb ta’ manutenzjoni, dawk li jinsabu shell form u dawk kollha li mhumiex appartamenti jew penthouses, il-figura aħħarija ta’ proprjetajiet li potenzjalment setgħu jinkrew fil-gżira ta’ Malta (eskluż Għawdex) fl-2011 kienet dik ta’ 12,643. Minn dawn, iridu jerġgħu jitnaqqsu wkoll dawk is-sidien li jiddeċiedu li ma jpoġġux il-proprjetajiet tagħhom għall-kiri għaliex jippreferu jmorru direttament għall-bejgħ.

Xħin wieħed, għalhekk, jikkonfronta dawn il-figuri ma’ dawk relattivi għall-migrazzjoni netta (li bejn l-2007 u l-2014 rat żieda ta’ 14,028 individwu), jinduna li l-provvista preżenti ta’ proprjetajiet għall-kiri mhix tleħħaq mad-domanda għall-akkomodazzjoni. Hawn ukoll fejn wieħed jibda jifhem aħjar il-fenomenu reċenti ta’ nies li minn appartamenti sħaħ saru jaffordjaw biss shared appartments jew saħansitra kmamar individwali (għalkemm hawnhekk wieħed irid jikkunsidra wkoll il-fattur tal-ispekulazzjoni min-naħa ta’ ċerta sidien).

Is-sussidji huma biss parti mis-soluzzjoni

Huwa f’dan il-kuntest li wieħed jista’ verament jifhem li sempliċi żieda fis-sussidji li jingħataw lill-inkwilini se tagħmel ftit biex ittaffi l-problemi ta’ aċċessibiltà (affordability) li qed jaffaċċjaw bosta familji bħalissa. Apparti l-fatt li mingħajr ebda tip ta’ restrizzjoni fuq iż-żidiet fil-kera, is-sidien jistgħu jgħollu l-kirjiet kemm iridu tant li jrendu kull sussidju ineffikaċi (sitwazzjoni li tirriżulta f’running on the spot), il-problema prinċipali tibqa’ li f’Malta mhux qed nutilizzaw il-potenzjal sħiħ tal-proprjetajiet eżistenti.

Sabiex jissaħħaħ is-suq tal-kera, għalhekk, hemm bżonn ta’ żewġ interventi kruċjali oħra. L-ewwel wieħed huwa dak tar-regolazzjoni tal-kirjiet. Dan jista’ jsir permezz tal-introduzzjoni ta’ durata minima ta’ numru ta’ snin fejn iż-żidiet ma jkunux jistgħu jeċċedu persentaġġ stabbilit (mudell utilizzat f’pajjiżi Ewropej bħal Franza, l-Italja u Spanja). F’Malta il-kuntratti ġeneralment jiġu offruti għal sena biss u dan mhux biss issarraf f’inċertezza għall-inkwilin iżda jimpedixxi wkoll lill-Gvern milli jiġġestixxi s-sitwazzjoni kemm mil-lat ekonomiku kif ukoll minn dak soċjali u demografiku.

It-tieni fattur huwa dak tal-inċentivi biex sidien ta’ proprjetajiet battala li jeħtieġilhom tiswijiet jiġu mħeġġa jagħmlu dan. Dan qed jingħad għaliex fl-aħħar mill-aħħar hija provvista b’saħħitha ta’ proprjetajiet għall-kiri li tikkostitwixxi l-akbar garanzija ta’ suq verament b’saħħtu.

Ir-ritorn għall-Housing Policy

Fid-dawl ta’ dan kollu tinbet l-importanza li bħala pajjiż nerġgħu nibdew niddiskutu s-suġġett tal-housing. Dan jinvolvi li niddeċiedu liema politika se nippromwovu, liema alternattivi ta’ housing se noffru, u kif se nagħmlu dawn l-alternattivi verament funzjonali u aċċessibbli għall-kategoriji kollha tas-socjetà. Fuq kollox, għandu jerġa’ jiġi mifhum li l-housing huwa wieħed mill-fatturi prinċipali li jiddetermina l-ħarsien soċjali taċ-ċittadini u li mingħajr housing adegwat għal kulħadd, ebda soċjetà ma tista’ taspira li tkun waħda verament ġusta.

Kurt Xerri huwa avukat u riċerkatur fil-qasam tal-housing