Se jiġu riveduti l-kirjiet protetti? Kollox jiddependi mill-appelli tal-Gvern
Is-sidien li għandhom idejhom marbuta minħabba liġi li tipproteġi l-kirjiet jingħataw raġun. Il-Gvern x'se jagħmel?
minn Yendrick Cioffi
Il-Ministru għall-Ġustizzja Owen Bonnici qal mal-gazzetta ILLUM li l-Gvern se jkun qed jistenna deċiżjonijiet tal-Qorti tal-Appell biex jiddeċiedi jekk hux se jkun qed jemenda l-liġi li tipproteġi l-kirjiet ta’ qabel l-1 ta’ Ġunju tal-1995.
Fl-aħħar xhur, fi tliet sentenzi separati, il-Qorti Kostituzzjonali ddikjarat li l-liġi li tipproteġi dawn il-kirjiet hija waħda li tikser il-Kostituzzjoni u dan meta tat raġun lill-kerrejja li saħqu li qed jinkisrilhom id-dritt tagħhom li jgawdu l-proprjetà li huma sidien tagħha u dan kif stabbilit kemm fil-Kostituzzjoni u anke fil-Konvenzjoni Ewropea.
L-aktar każ riċenti kien dwar proprjetà kbira u antika fil-qalba taż-Żejtun li għaliha l-inkwilini qed iħallsu €286 fis-sena u dan meta skont il-prezz tas-suq din id-dar tista’ tinkera għal €522.50 fix-xahar.
Madanakollu, minħabba li l-kirjiet kollha ta’ qabel l-1 ta’ Ġunju tal-1995 huma protetti (minħabba l-liġi li tmur lura sal-1979), is-sidien bl-ebda mod ma jistgħu jgħollu jew inkella jbiddlu l-kirja biex tkun tirrifletti l-prezz tas-suq.
Dawn is-sentenzi fetħu l-bibien biex aktar sidien jieħdu l-Gvern quddiem il-Qorti minħabba dawn il-kirjiet baxxi li huma kostretti li jżommu magħhom, bil-Gvern jispiċċa joħroġ eluf f’kumpensi lis-sidien, kif diġà ntalab li jagħmel.
Kien għalhekk, li din il-gazzetta staqsiet lill-Ministru Bonnici jekk il-Gvern hux qed jikkunsidra li jemenda din il-liġi biex jinħoloq aktar bilanċ bejn id-drittijiet tal-inkwilini u dawk tas-sidien.
Il-Ministru Bonnici saħaq li minkejja li l-Qorti tat raġun lis-sidien fi tliet każijiet separati, dawn id-deċiżjonijiet kienu fl-istadju tal-ewwel grad u bħalissa, is-sentenzi kollha, jinsabu fl-istadju ta’ appell.
Għalhekk, filwaqt li ma ċaħadx li l-Gvern jista’ jintervjeni, il-Ministru insista li għadu prematur biex wieħed jieħu deċiżjoni.
“Meta jkun hemm is-sentenzi meħtieġa, il-Gvern ikun jista’ jagħmel il-pronunzjamenti meħtieġa,” saħaq il-Ministru Bonnici.
Il-problema ilha ġejja…
Din ma kinitx l-ewwel darba li qamet kwistjoni fuq dawn il-kirjiet protetti bil-Qorti Ewropea għad-Drittijiet tal-Bniedem ikkundannat din il-liġi diversi drabi.
Biex insemmu wieħed biss minn għexieren ta’ eżempji, lura fl-2014, sid ta’ maisonette f’Għawdex kien rebaħ €21,550 wara li Qorti Ewropea kkonkludiet li kien qed jinkisrlu d-dritt tiegħu li jgawdi l-proprjetà li tagħha huwa sid. F’dan il-każ, Anthony Aquilina kien wiret il-proprjetà mingħand il-ġenituri tiegħu, liema proprjetà kienet mikrija lill-istess inkwilini sa mill-1970 għal €65.22 fis-sena.
Il-kundanni baqgħu ġejjin minkejja li bejn l-2009 u l-2010 kienu daħlu fis-seħħ pakkett ta’ emendi biex fi kliem il-Ministru Bonnici jiġi llimitat “l-iżbilanċ li hemm min jgħid li jbati s-sid f’dawn il-każijiet.”
Fil-fatt il-Qorti f’Malta stess iddikjarat li dawn l-emendi ma kienu biżżejjed. Fl-aħħar każ maqtugħ aktar kmieni dan ix-xahar, l-Imħallef Mark Chetcuti qal ċar u tond li l-aħħar aġġornamenti fil-liġi tal-kera xejn ma għenu lis-sidien li xorta waħda qed ikunu kostretti jaċċettaw kirja ħafna aktar baxxa mill-prezz tas-suq.
X’kienu jgħidu l-emendi tal-2009?
L-emendi tal-2009 ma kinux maħsuba biss biex jinħoloq bilanċ bejn l-interess tas-sid u dak tal-inkwilini iżda anke biex is-sid ikollu xaqq ta’ tama li xi darba se jerġa’ jieħu pussess tal-proprjetà tiegħu.
Fost oħrajn, għal dawk il-kirjiet ta’ qabel l-1 ta’ Ġunju 1995, ir-rata tal-kera dovuta minn wara l-1 ta’ Jannar tal-2010 kellha titla’ għal €185 fis-sena.
F’każ fejn ir-rata ta’ kera kienet diġà aktar minn €185 fis-sena, ir-rata kellha tibqa’ bir-rata diġà stabbilita.
Ir-rata tal-kera kellha mbagħad tibda tiżdied kull tliet snin b’mod proporzjonali skont l-indiċi tal-inflazzjoni.
Kienu dawn l-emendi li stabbilixxew ukoll, fost oħrajn, li dawn il-proprjetajiet jistgħu jintirtu minn iben/bint/ulied l-inkwilini għal darba waħda biss, jekk dawn ikunu ilhom jgħixu fil-fond mikri għal ħames snin konsekuttivi sal-2008.
Il-Gvern baqa’ jipprova jirrimedja…
Sas-sena li għaddiet, il-Gvern daħħal fis-seħħ emendi fl-Ordinanza li Tneħħi l-Kontroll tad-Djar biex jiġu indirizzati l-problemi ta’ kirjiet antiki li jkunu ġejjin minn ċnus u li huma wkoll suġġett ta’ deċiżjonijiet mogħtija mill-Qorti Kostituzzjonali u mill-Qorti Ewropea tad-Drittijiet tal-Bniedem.
Il-Ministru Bonnici kien spjega li l-Gvern qed jagħmel dan biex joħloq bilanċ bejn id-drittijiet tas-sid ta’ dar residenzjali u ta’ dak li jikri u li jkollu bżonn il-protezzjoni għax ikun spiċċa mhedded bi żgumbrar u dan minħabba kwistjoni legali li tmur lura għal-liġi tal-1979.
Fi ftit kliem, l-emendi jgħidu li s-sid se jkun jista’ jagħmel talba quddiem il-Bord tal-Kera biex isir test tal-mezzi tal-inkwilin.
Jekk l-inkwilin ma jkollux mezzi u riżorsi biex isib akkomodazzjoni oħra, ikun intitolat li jibqa’ jgħix fir-residenza mikrija iżda joqgħod għall-kundizzjoni tas-sid li jista’ jgħolli l-kera għal ammont ta’ 2% tal-valur tal-proprjetà.
Mill-banda l-oħra, jekk mit-test tal-mezzi jirriżulta li l-inkwilin ikollu biżżejjed mezzi biex isib akkomodazzjoni oħra, dan jingħata ħames snin ċans biex joħroġ filwaqt li jkollu jħallas kera doppja.
X’jiġri meta liġi tkun meqjusa kontra l-Kostituzzjoni?
Ħadd aħjar mill-eks Imħallef tal-Qorti Ewropea tad-Drittijiet tal-Bniedem, Giovanni Bonello, ma jista’ jwieġeb din il-mistoqija.
F’artiklu li kien ippubblika fuq ‘The Sunday Times of Malta’ f’Ġunju tas-sena li għaddiet, Bonello kien spjega kif minkejja li l-Kostituzzjoni ta’ Malta tgħid ċar u tond li liġijiet li huma inkompatibbli mal-Kostituzzjoni huma ‘invalidi,’ il-Qorti Kostituzzjonali Maltija ‘hija l-uniku waħda fid-dinja demokratika li abdikat mill-funzjoni tagħha u ħalliet l-aħħar kelma f’idejn il-politiċi.
Dan ifisser, kien spjega Bonello, li l-Qorti Kostituzzjonali Maltija hija l-uniku waħda li ma tannullax il-liġijiet, meta ssib li jmorru kontra d-drittijiet tal-bniedem, iżda tħalli d-deċiżjoni f’idejn il-Parlament, li jista’ jiddeċiedi li jbiddel liġi jew iħalli kollox kif inhu.
“...Jekk il-Qorti ssib li liġi tikser id-drittijiet tal-bniedem, skont il-Kostituzzjoni, dik il-liġi hija invalida għal min jisfidaha iżda valida u tista’ tkun infurzata għall-bqija,” jispjega l-eks Imħallef.
X’tgħid il-liġi tal-kera fuq il-kirjiet ta’ qabel l-1995?
Skont il-liġi, il-kirjiet ta’ qabel l-1 ta’ Ġunju 1995 huma protetti u għalhekk l-inkwilini għandhom id-dritt li jibqgħu jgħixu fl-istess proprjetà sakemm jonoraw l-obbligi kollha tagħhom, inkluż il-ħlas tal-kera fil-ħin.
Peress li dawn il-kirjiet huma protetti, is-sidien ma jistgħux jgħollu l-prezz tal-kera kif iridu anke jekk dan ma jkunx rifless tal-prezz tas-suq.
Apparti minn hekk, dawn il-kirjiet jistgħu jintirtu minn iben/bint/ulied l-inkwilini imma għal darba waħda biss. Biex dan iseħħ, l-ulied iridu jkunu jgħixu fil-proprjetà mikrija meta tiġi nieqsa l-persuna (l-omm jew il-missier).
…U dawk ta’ wara l-1995?
Għall-kuntrarju, fil-każ tal-kirjiet kollha li saru wara l-1 ta’ Ġunju tal-1995, is-sidien għandhom dritt ma jġeddux il-kera meta jagħlaq il-perjodu miftiehem fuq il-kuntratt tal-kera jew f’nuqqas ta’ kuntratt, malli jgħaddi l-perjodu tal-ħlas tal-kera kif miftehma.
X’qed jipproponi l-Gvern fir-riforma għal-liġi tal-kera?
Wara konsultazzjoni li bdiet is-sena li għaddiet, din il-ġimgħa l-Gvern nieda r-riforma fil-liġi tal-kera, iżda din bl-ebda mod ma tmiss il-kirjiet ta’ qabel l-1 ta’ Ġunju tal-1995.
Għall-kuntrarju tal-kirjiet protetti, dawk li saru wara l-1 ta’ Ġunju 1995, il-prezz tal-kera jibqa’ f’idejn is-sidien, bil-Gvern jisħaq li l-Indiċi tal-Prezzijiet tal-Propjetà għalissa jibqa’ l-aħjar għodda biex jiġu rregolati ż-żidiet.
Il-Gvern qed jipproponi wkoll durata minima kuntrattwali ta’ sena, kif kienet żvelat din il-gazzetta f’Ġunju tas-sena li għadd.
F’każ li s-sid ma jkunx beħsiebu jġedded wara li jgħaddi dan iż-żmien, il-Gvern qed jipproponi li s-sid javża lill-inkwilin minn żmien qabel. Jekk jonqos milli javża, il-ftehim jiġi estiż għal terminu ieħor bl-istess kundizzjonijiet bħal dak li jkun intemm.
X’kien ġara fil-każ tal-Każini tal-Banda?
Il-kirjiet protetti ma kinux problematiċi biss għall-proprjetajiet residenzjali iżda għall-proprjetajiet oħra wkoll, inkluż dawk mikrija bħala każin tal-baned.
F’Ottubru tas-sena li għaddiet, sentenza tal-Qorti Ewropea għad-Drittijiet tal-Bniedem kienet iddeċidiet favur is-sidien tal-binja li ilha snin twal tintuża bħala l-Każin tal-Banda King’s Own tal-Belt Valletta.
Il-Qorti kienet iddikjarat li l-kera baxxa li kienu qed jitħallsu s-sidien kienet qed tikser il-Konvenzjoni għad-Drittijiet tal-Bniedem dwar id-dritt ta' persuna fuq il-proprjetà tagħha.
Fil-każ tas-Soċjetà Filarmonika King’s Own, is-sidien, ħadu l-każ tagħhom quddiem il-Qorti Ewropea għad-Drittijiet tal-Bniedem wara li kienu tilfu l-każ f’Malta.
Is-sidien li kienu fetħu din il-kawża kienu qed jargumentaw kif minkejja li minn fuq il-kirja għaddew aktar minn 70 sena, il-Każin baqa’ jħallas ftit. Sa dak iż-żmien tal-kawża (fl-2013) kien iħallas €1,164 fis-sena.
L-argument tas-sidien kien li l-kirja hija baxxa ħafna meta wieħed jikkunsidra l-valur arkitettoniku, kulturali u storiku tal-post, apparti l-pożizzjoni strateġika tiegħu u d-dħul tiegħu.
Il-Qorti Ewropea għad-Drittijiet tal-Bniedem kienet ordnat lill-Gvern iħallas xejn inqas minn €610,700.
Il-gazzetta ILLUM, kienet żvelat kif f’pajjiżna hawn madwar 20 każin tal-banda li jinsabu taħt il-mannara minħabba li huma maqbudin b'kirjiet ikkontrollati u allura meqjusin bħala baxxi ħafna.
X’għamel il-Gvern...
Lura fl-2014 il-Gvern kien diġà daħħal Avviż Legali biex jogħlew il-kirijiet tal-każini. Il-kirjiet protetti tal-każini kienu għolew b’10% fuq il-kera tas-sena ta’ qabel għal tliet snin. Mill-2016, il-kera tal-każini bdiet togħla b’ħamsa fil-mija kull sena sal-2023.
L-istess Avviż Legali kien jistipola wkoll li 5% tad-dħul li l-każin jagħmel minn kull attività ekonomika li seħħ fil-każin mikri, għandu jmur għand is-sid.
Is-sena li għaddiet, wara l-każ tal-Każin de Paule ta’ Raħal Ġdid (anke jekk il-każ ma kienx dwar il-kera baxxa iżda dwar xogħol strutturali li sar mingħajr il-permess tas-sidien), il-Gvern kien daħħal emendi biex jipproteġi każini tal-baned li jkunu f’riskju li jiġu żgumbrati.
Fost oħrajn, il-każini tal-banda ngħataw id-dritt li jibqgħu jokkupaw il-fond, jekk jaqblu li jħallsu kera li tammonta għal għaxar darbiet aktar il-kera li tkun qed titħallas qabel is-sentenza.
L-emenda tistipola li l-kirja, għal dawn il-każini, ma għandhiex tkun inqas minn €5,000 fis-sena u lanqas ma tkun tammonta għal aktar minn 1% tal-valur tal-fond fl-1 ta’ Jannar 2018.
Dan xorta ma kienx niżel tajjeb mas-sidien, partikolarment dawk tal-każin tas-Soċjetà Filarmonika Fra Antoine De Paule, li sa ftit xhur qabel kien mingħalihom li l-proprjetà (li għaliha kienu qed jitħallsu kirja baxxa), kienet se terġa’ tispiċċa għandhom wara li Soċjetà Filarmonika kienet ordnata mill-Qorti biex tiżgombra għax wettqet xogħlijiet strutturali mingħajr permess.
Minkejja dan, l-emendi tal-Gvern kienu maħsuba apposta biex isalvaw lil din is-Soċjetà.
Tant hu hekk, li s-sidien ressqu rikors quddiem il-Qorti Kostituzzjonali, bil-għan li l-każin ikun żgumbrat.
Jekk il-Qorti Kostituzzjonali tiddeċiedi kontra s-sidien u favur il-Gvern, is-sidien tal-każin De Paule ma jidhirx li se jieqfu hawn. Fit-18 ta’ Ġunju tas-sena li għaddiet l-Avukat Hugh Peralta li qed jidher għas-sidien, kien qal mal-ILLUM li s-sidien lesti jieħdu l-Gvern quddiem il-Qorti Ewropea għad-Drittijiet tal-Bniedem
